¿Cuándo explota el mercado inmobiliario argentino según González Rouco?
06/05/2026Todo lo que analizó el economista Federico González Rouco en el primer episodio de Charlas de Brokers: crédito, usado, dólar y el futuro del broker.
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Hay preguntas que todos en el sector se hacen pero pocos se animan a responder en voz alta. En el primer episodio de Charlas de Brokers — el nuevo programa mensual de Izrastzoff Presenta — invitamos al economista Federico González Rouco, especialista en vivienda y mercado inmobiliario, y le hicimos exactamente esas preguntas.
Una hora y veinte de conversación. Sin eufemismos. Sin respuestas de manual. Esto es lo que dijo.
Quién es Federico González Rouco
González Rouco es economista especializado en vivienda y mercado inmobiliario, consultor, analista y una de las voces más citadas del sector en Argentina. Trabajó en el gobierno nacional entre 2017 y 2019, donde estuvo en el centro de la conversación entre el Banco Central, Banco Nación y Banco Provincia durante el boom de créditos hipotecarios de esa época. Luego estuvo a cargo de la política de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires durante los años de la controvertida ley. Es autor de tres libros: Procrear, el relato, Dueños o inquilinos y El sueño de la casa propia — este último de acceso digital gratuito a través de la Fundación Tejido Urbano.
Lo que lo diferencia de otros analistas es su mirada federal: monitorea el mercado inmobiliario en Capital, provincia de Buenos Aires, Córdoba, Neuquén, Santa Fe, Rosario, Entre Ríos, Tucumán y Salta, con seguimiento mensual de escrituras y crédito hipotecario a nivel diario. No habla solo de Palermo y Recoleta.
El usado está barato — pero hay una trampa
González Rouco fue directo: el metro cuadrado del departamento usado está, en términos históricos, por debajo de sus valores de referencia. Cerca de un 18% por debajo del pico de 2018. Eso suena bien. El problema es que "barato" es relativo a quién puede comprarlo.
Con salarios deteriorados y acceso al crédito todavía escaso, el precio accesible y el precio barato no son la misma cosa. Algo puede estar barato en términos históricos y seguir siendo inalcanzable para la demanda real. El mercado de operaciones lo confirma: 2025 fue un buen año comparado con los cuatro anteriores, pero cuando se mira contra los años 90, estamos en niveles similares a tres décadas atrás. El volumen no creció — volvió a un piso histórico.
Lo que sí cambió es la rentabilidad del alquiler: mejoró significativamente respecto a dos o tres años atrás, en algunos casos se duplicó. El usado empieza a ser interesante también como inversión de renta, no solo como vivienda propia.
Hay además un dato que cambia la ecuación para los inversores: quienes antes iban al pozo porque era el vehículo natural de inversión, hoy se están volcando al usado. El costo de construcción subió fuerte tras la unificación cambiaria de 2024, y comprar algo ya construido sale menos que comprar un terreno, construir y esperar dos o tres años. Menos riesgo, mismo precio o menor. La matemática habla sola.
El crédito hipotecario: tres variables que hay que mirar juntas
Para González Rouco, el crédito hipotecario es hoy una herramienta válida — si se usa con criterio. Y usarla bien implica mirar tres cosas al mismo tiempo: la tasa de interés, el tipo de cambio y el valor del metro cuadrado.
El dólar a valores actuales está aproximadamente un 15% por debajo de su media histórica de largo plazo. Quien toma crédito ahora, comprando un activo denominado en dólares con una deuda en pesos que ajusta por inflación, tiene un punto de partida favorable. Si el dólar converge a su media histórica en los próximos años, esa sola variable genera una ganancia de capital sin que el inmueble suba de precio.
Su recomendación concreta, si alguien tiene el capital disponible para comprar al contado: pedir al banco el máximo posible, poner el mínimo propio y guardar el resto como reserva de cobertura. Si el país entra en turbulencia, esos dólares guardados compran mucho más porcentaje del crédito que antes. Si no pasa nada, el arbitraje cambiario ya trabajó a favor del comprador.
En 2022 ese consejo era exactamente el opuesto. No porque el crédito sea bueno o malo en abstracto, sino porque el punto de partida del tipo de cambio era otro. El momento importa más que el instrumento.
Sobre la tasa, la referencia que maneja es clara: por debajo del 8% anual en UVA es razonable para Argentina, considerando comparaciones internacionales y la dinámica de largo plazo del tipo de cambio.
El problema estructural: Argentina no tiene mercado de capitales para el crédito largo
Uno de los momentos más reveladores de la charla fue la explicación del problema de fondo del fondeo hipotecario. Los bancos argentinos están prestando a 25 años lo que otra persona tiene depositado en un plazo fijo a 60 días. Esa ecuación es insostenible por definición.
La solución en el mundo es la securitización: los bancos empaquetan carteras hipotecarias y las venden a inversores de largo plazo — compañías de seguros, fondos de pensión, mutuales. En Argentina esos inversores casi no existen, en parte porque el sistema de AFJPs fue desarmado en 2008 y el FGS que lo reemplazó tiene restricciones legales que lo hacen difícil de movilizar.
Lo que sí aparece como oportunidad es el FAL — Fondo de Asistencia Laboral creado con la reforma laboral de finales de 2024, que podría recaudar en promedio unos 1.200 millones de dólares anuales. Un número comparable a todo el crédito hipotecario desembolsado en los últimos 15 años. Si ese fondo se orienta correctamente, puede ser un instrumento real de fondeo para la cartera hipotecaria.
2026: el año del bache
El diagnóstico sobre el corto plazo fue directo: 2026 va a ser peor que 2025 en términos de crédito otorgado, y mejor que 2027. Las tasas altas de 2025 cortaron el flujo de nuevas solicitudes. Eso se traduce en menos desembolsos ahora. Los bancos que empezaron a bajar tasas recientemente van a generar crédito nuevo recién en el segundo semestre de 2026 o en 2027.
El factor político es una variable que nadie puede ignorar. En Argentina el crédito hipotecario tiene una dependencia histórica del ciclo electoral — hubo tres momentos de crédito relevante en la historia del país y los tres terminaron abruptamente. La ventana actual no tiene garantía de duración.
El consejo para quienes estructuran su negocio alrededor de la demanda con crédito: pensar los tres años — 2025, 2026 y 2027 — como un bloque más o menos parejo, con altibajos moderados, en lugar de apostar a una expansión sostenida.
El potencial real del mercado: Argentina necesita multiplicar por 14
El número más contundente de la charla: Argentina necesita multiplicar por 14 su nivel de crédito hipotecario para alcanzar el promedio de América Latina. Chile está 56 veces por encima. El 60% de las operaciones inmobiliarias en Capital Federal en los años 90 se hacían con crédito. En 2025, ese número rondó el 20%. En provincia de Buenos Aires, entre el 6% y el 15% según el distrito.
Hay más de dos millones de adultos de entre 25 y 35 años viviendo con sus padres o abuelos en Argentina. No por elección. Por imposibilidad económica. El día que eso cambie — aunque sea parcialmente — la cadena inmobiliaria no va a estar preparada para absorber la demanda. No en volumen de intermediación, no en tecnología, no en financiamiento.
Ese es el potencial real. El interrogante es únicamente cuándo.
Los jóvenes sí quieren ser propietarios
Uno de los momentos más directos de la conversación fue el desarmado del relato de que los millennials y centennials "eligen" no comprar. González Rouco fue categórico: esa idea solo tiene sentido en ciertos departamentos del corredor norte de Capital Federal. Para el resto del país no es una decisión cultural. Es el resultado de décadas de deterioro del mercado laboral, salarios caídos y ausencia de crédito.
Cuatro de cada diez jóvenes de entre 25 y 35 años viven con sus padres o abuelos en Argentina. No es una tendencia. Es un dato de imposibilidad económica. La pregunta válida no es "¿querés comprar o alquilar?" — esa pregunta solo la puede hacer quien tiene la opción. Para los que no la tienen, la respuesta ya está dada.
El mercado de alquileres: mejoró, pero le falta profesionalización
Respecto al mercado de alquileres, la evaluación fue matizada. Comparado con 2022 y la era de la ley anterior, cualquier cosa es mejor. La rentabilidad mejoró. Pero Argentina sigue sin tener inversores profesionales en alquiler residencial. El mercado está atomizado en miles de propietarios individuales que gestionan uno o dos departamentos como ingreso secundario, sin criterio de negocio ni escala.
En los mercados más desarrollados del mundo, el alquiler es un negocio gestionado profesionalmente. En Argentina es, en muchos casos, el residuo del que no pudo vender o del que heredó algo. Ese gap es, al mismo tiempo, un problema estructural y una oportunidad de largo plazo para quien quiera posicionarse.
Barrios: el corredor norte se mantiene, el sur tiene potencial
Sobre la geografía de los precios en Buenos Aires, González Rouco confirmó lo que el mercado ya intuye: la expansión natural es hacia el norte — de Recoleta a Palermo, de Palermo a Colegiales y Chacarita, de ahí a Coghlan y Villaurquiza. El sur sigue siendo el gran potencial no realizado.
Sobre el debate Recoleta versus Núñez, fue cuidadoso: Recoleta tiene algo intrínseco que no es una moda. La pregunta más interesante es qué pasa cuando esa zona cambia generacionalmente y si va a haber demanda nueva para sostener los valores. No tiene respuesta aún. Nadie la tiene.
El futuro del broker: más financiero o fuera del juego
Si el crédito hipotecario crece como debería crecer, el broker que no entienda cómo funciona una UVA, qué es la securitización o cómo leer las tres variables del crédito va a quedar afuera de la conversación más importante del mercado. Las inmobiliarias van a ser — o ya son — canales de venta de productos financieros bancarios. Eso requiere otra capacitación, otra tecnología y otra forma de operar.
La rotación altísima del sector es parte del problema: muchos agentes entran sin haber vivido un ciclo de crédito anterior, sin formación financiera básica, y salen antes de adquirirla. El mercado se profesionaliza o se fragmenta. No hay término medio.
Patrimonio y vivienda: hay que elegir el problema
Iuri planteó el tema que es una obsesión de la firma desde 2005: la demolición del patrimonio edilicio en Recoleta y el resto de la ciudad. González Rouco respondió con una lógica que incomoda pero tiene sentido: no se puede poner en la misma conversación la preocupación habitacional y los obstáculos a la generación de nueva vivienda. Hay que elegir qué problema querés tener. Y ser consciente de esa elección.
La postura de Izrastzoff — preservar patrimonio con adaptación, no con congelamiento — quedó más cerca del equilibrio que del purismo. El objetivo no es un museo a cielo abierto. Es mantener la identidad cultural de la ciudad sin frenar el desarrollo que la gente necesita.
Mirá el episodio completo
Esta es la síntesis. La conversación original tiene muchos más matices: el debate sobre el FAL como instrumento de política hipotecaria, la inversión extranjera post-cepo, las comisiones en Argentina comparadas con la región, el análisis del microcentro porteño y los terrenos en barrios cerrados.
Si trabajás en el sector inmobiliario, esta charla es una hora y veinte bien invertidas.
→ Ver Episodio #1 — Charlas de Brokers
Charlas de Brokers es un programa mensual de Izrastzoff Presenta. Cada primer miércoles del mes, entrevistas en profundidad con economistas, arquitectos, especialistas en negociación y referentes del mercado inmobiliario argentino.
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