Departamentos a reciclar, una oportunidad de inversión

15/09/2017 por Izrastzoff

Claves para obtener rentabilidad con el reciclado de departamentos.

El mercado de departamentos a reciclar constituye una interesante oportunidad de inversión si se siguen algunas reglas clave. Las zonas en las que mejor funciona este negocio son aquellas donde el valor base de la incidencia de las propiedades es medio-alto, como Recoleta, Retiro, Palermo, Belgrano, Puerto Madero, ciertas partes de San Telmo y la zona norte del Gran Buenos Aires, desde Vicente López hasta San Isidro y Tigre.

Comprar un departamento de estilo o buena categoría en alguno de esos lugares y venderlo, tras realizarle un reciclaje completo, permite salir al mercado con precios por metro cuadrado de hasta el 40% por encima del promedio del mercado para el área donde se sitúe.

Para obtener esa rentabilidad es clave:

  • Realizar una remodelación total.
  • Invertir en departamentos de 60 o más años de antigüedad, con valor arquitectónico.

Variables a tener en cuenta:

  • El reciclado integral de un piso de estilo tiene un costo por metro cuadrado de alrededor de US$ 600.
  • Realizar la remodelación de un solo baño supone un gasto de entre US$ 5000 y US$ 8000.
  • Hacer lo propio en una cocina, en tanto, tiene un precio que varía entre US$ 10.000 y US$ 15.000.

Además, para que este tipo de inversión asegure el éxito, deben reunirse las siguientes condiciones:

  • Estilo y mantenimiento: El edificio donde se encuentra el departamento debe contar con un estado de mantenimiento óptimo. Para verificar esa situación será importante observar el cuidado del frente de la construcción, la entrada principal, las paredes y los palieres comunes, y las zonas de baulera, sótano y garaje.
  • Superficie cubierta: Las unidades deben tener entre 120 m2 y 200 m2.
  • Gastos ordinarios: Las expensas tienen que guardar una relación lógica y justificada con el contexto y los servicios del edificio.
  • Calidad estructural: El departamento debe contar con sus correspondientes planos y las reformas previas que se le hayan hecho tienen que resultar coherentes con la estructura original.

Un ejemplo de inversión exitosa


 

  • En diciembre de 2016 se realizó la compra de un departamento por US$ 420.000, cerca de Canal 7, en Palermo Chico.
  • La venta se efectuó por US$ 780.000 en junio de 2017. Se trataba de un piso de 130 m2, con alrededor de 60 años de antigüedad, inserto en un edificio de estilo modernista y firmado por un reconocido estudio de arquitectura de la década del 40.
  • El comprador tuvo costos asociados de transacción de alrededor del 10%. Invirtió, además, cerca de US$ 70.000 en el reciclaje total. La obra tomó seis meses. En este caso se dieron todas las condiciones necesarias para alcanzar una importante ganancia.
  • El inversor concluyó que era posible realizar un buen negocio inmobiliario tras analizar las características de la zona, el precio promedio de los departamentos vecinos, el valor y el estilo constructivo de la propiedad a comprar y su estado de mantenimiento, entre otras variables. Y una vez hecha la transacción no apuró las obras ni resignó calidad en materiales.

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