La nueva ley de alquileres

27/01/2017 por Iuri Izrastzoff

El nuevo proyecto de ley de alquileres, ya con nueva sanción, beneficia desmedidamente al inquilino

A fines de noviembre de 2016 el Senado Nacional otorgó media sanción a un proyecto de ley que, entre otras medidas, bajo ciertas circunstancias regula el precio de los alquileres. Se trata de una iniciativa de la senadora rionegrina del Frente para la Victoria (FPV) Silvina García Larraburu. El proyecto propone una serie de cambios en las condiciones de alquiler de una propiedad que ha generado opiniones encontradas.

A continuación detallamos las propuestas principales y, posteriormente, nuestra opinión.

Indexación
Una de las propuestas es la actualización anual de los contratos a través de un índice ponderado que elaborará el Indec en base a la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), promediados en partes iguales. Pero la actualización operará sólo si existe una inflación superior al 10%. En caso contrario, durante ése año el alquiler no podrá indexarse y habrá que esperar hasta el siguiente.

NUESTRA OPINION
Esta medida, como aspecto positivo, permite que los contratos de locación puedan volverse a indexar, algo que estaba prohibido desde 1991. La posibilidad de contar con un instrumento de actualización de precios automático y que no dependa de apuestas inciertas al nivel de inflación en el futuro, aporta certidumbre y transparencia en un mercado tan sensible como el de los alquileres, y reduce potenciales injusticias, para un lado o para el otro.

Sin embargo, el aspecto negativo de esta medida es que no permite la indexación si el índice elaborado por el Indec no supera el 10% anual. Consideramos injustificado que el propietario no pueda obtener una actualización en el valor de su renta por el solo hecho de que el índice no supere un valor arbitrariamente propuesto.

Duración del contrato
El proyecto prevé además cambios en el Código Civil y Comercial, por ejemplo, pasar el período de contrato normal a dos a tres años.

NUESTRA OPINION
Esta propuesta, que tiene la noble intención de brindar una mayor estabilidad al inquilino, termina restringiendo los históricos derechos de su contraparte, el propietario. No sería una modificación tan polémica sino fuera por la acumulación de restricciones que, en todos los casos, afectan al propietario.

Impuestos y expensas extraordinarias
"Los impuestos que gravan la propiedad y las expensas extraordinarias estarán a exclusivo cargo del propietario". Esto significa que la boleta de ABL (que incluye también el Impuesto Inmobiliario) deberá pagarla obligatoriamente el dueño del departamento y no el inquilino.

NUESTRA OPINION
Aquí no vemos nada que afecte sustancialmente el comportamiento del mercado. La obligatoriedad del pago de ABL por parte del propietario (que en verdad incluye dos cargos diferenciados: la tasa de ABL y el Impuesto Inmobiliario)  probablemente trasladará ese costo al monto del alquiler que pagará el inquilino. Como aporte para transparentar estos gastos creemos que lo ideal sería que el Gobierno de la Ciudad discriminase en boletas diferentes los conceptos de la boleta actual (tal como se hace en la Provincia de Buenos Aires) para que pueda pagarse el ABL separado del Impuesto Inmobiliario, lo que delimitará con precisión las responsabilidades de pago.

Depósito
Según el proyecto, el depósito de garantía no deberá superar un mes de alquiler y será devuelto obligatoriamente cuando se hace la entrega de la llave al término del contrato. "El monto a restituir será equivalente al del último mes abonado", sentencia el texto.

NUESTRA OPINION
En primer lugar es evidente que esta modificación al régimen actual busca reducir el costo inicial del inquilino al firmar un contrato de locación. Pero el proyecto encuentra un paliativo parcial porque daña directamente los intereses del propietario. La ley actual prevé que se pueda exigir hasta un mes por año de contrato: en la práctica se ha venido pidiendo un mes promedio para los departamentos sin muebles y dos meses para los departamentos amoblados. Y solo teniendo en cuenta lo que cubre el depósito: servicios o expensas no pagados, daños atribuibles al locatario, faltantes en el inventario, etc. En conclusión, un mes puede ser insuficiente como cobertura.

Con respecto a la restitución del depósito de garantía, acá aparece un diferendo jurídico: para que un monto entregado en garantía constituya estrictamente un “depósito”, debe mantenerse intacto. Ahora, si el monto se mantiene intacto (en este caso, sin actualizarse) en un contexto inflacionario el inquilino será perjudicado porque el monto que entrega al iniciarse el contrato se le restituirá fuertemente depreciado al finalizar el período locativo.

Consideramos correcta la propuesta de que el propietario devuelva un monto equivalente al último mes de canon mensual, con la salvedad de que el depósito inicial que entrega el inquilino debería ser equivalente a un mes promedio del contrato y no del valor inicial del contrato, o en su defecto, ser indexado a la par del canon de alquiler.

Rescisión de contrato
Por otro lado, la rescisión del contrato por parte del inquilino podrá realizarse en cualquier momento y no a partir de los seis meses como era hasta ahora. Para eso, el inquilino deberá pagar como multa el equivalente a un mes y medio de alquiler, si ejerce dicha opción durante el primer año, y un mes de alquiler, si ejerce la opción el segundo o tercer año.

NUESTRA OPINION
Esta es una de las medidas que entendemos más injusta. Permitiría que un inquilino rescinda su contrato durante los primeros seis meses con el solo pago de un mes y medio de alquiler, cuando hasta el día de hoy debe cubrir los meses que faltarán pagar hasta cumplir el primer semestre de contrato. Un cambio tan radical, sumado a los ya enumerados, reducirá el interés de los propietarios por ofrecer su propiedad al mercado. Los propietarios deben invertir regularmente en su inmueble antes de entregarlo en locación, y en muchas ocasiones acordar con el futuro inquilino las mejoras que son condición para que el contrato se cierre. Quitarles la mínima seguridad de tener cubiertos los primeros seis meses de alquiler parece un un tiro de gracia al mercado de alquileres.

Renovación de contrato
Con respecto a la renovación, el nuevo proyecto propone que las partes acuerden 60 días antes del término del contrato si deciden renovar por un nuevo período o no. En caso de no renovarlo, el inquilino puede buscar otra propiedad y rescindir el vínculo -durante esos 60 días restantes- sin pagar ninguna multa.

NUESTRA OPINION
Como mencionábamos antes, algunas de las propuestas aisladas o en otro contexto pueden resultar acertadas, pero como un paquete que únicamente privilegia los intereses de los inquilinos, puede resultar desacertada. En este caso vemos con buenos ojos que se establezca un período de renegociación obligatorio ya que es justo para ambos partes y les permite planificar con cierta antelación los siguientes pasos. Lo que no vemos bien es la posibilidad de que el inquilino pueda rescindir sin multas, ya que resulta arbitrario quitar la multa de un mes de indemnización para los últimos 60 días.

Comisión
La propuesta de ley establece que, de participar un intermediario en la operación, este podrá cobrar como máximo de comisión un mes de alquiler si no está establecido ya dicho porcentaje en la jurisdicción.

NUESTRA OPINION
En lo que respecta a la Ciudad de Buenos Aires no vemos aquí mayor innovacion debido a que los honorarios ya están siendo regulados para vivienda única (4,15% del contrato) aunque la disputa está judicializada. Habrá que contemplar el impacto que esta regulación tendrá en otras jurisdicciones en las que las comisiones pueden ser mayores.

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