¿Por qué los usados le están ganando a los emprendimientos?

Si 2013 fue un "buen año" (con muchas comillas) para los emprendimientos, en 2014 le tocó a los departamentos usados. Aunque muy lejos de ser resultado de una recuperación del mercado, en este contexto de bajo nivel de operaciones -que en noviembre cumplirá 3 años- estamos notando esta tendencia en la demanda.

Nuestro sector no dispone de "datos duros" más que el número de escrituras de la Capital Federal (que se mantuvo cercano a la del año anterior), pero el mercado y muchos desarrolladores nos lo confirman día a día: la cantidad de consultas por emprendimientos cayó notablemente y el interés -y concreciones- por usados aumentó de manera considerable.

Este comportamiento comenzó a observarse al final del verano -durante el cual, recordemos, era imposible prever nada de lo que iba a suceder unos meses después debido a la desorientación económica y política que se vivió-, pero ahora podemos observar cinco motivos principales por los cuales es justificable el viraje que se produjo.

1. Bajan los usados

Desde hace algo más de un año se produjo una baja de precio de departamentos usados -con importantes diferencias según la zona- que no se vio en los precios de pre-venta de emprendimientos. Es decir, el atractivo margen que existía a favor de la compra en pozo se redujo. Compradores e inversores comenzaron a observar con mejores ojos la inversión en departamentos terminados o usados. Y empezaron a crecer las ventas de propiedades usadas en los segmentos medio/alto. 

2. El "factor " empleo

Aparece un mayor -y fundado- temor a la pérdida del empleo ante la baja performance de las empresas que operan en una economía en recesión. Muchas industrias muy rentables años atrás -como el sector automotriz- han disminuido sus ganancias, suspendido y/o despedido personal. Los que no han sido alcanzados por esa merma en sus ingresos tienen temor de ser perjudicados. Muchos prefieren el ahorro dolarizado y líquido que comprometerse con pagos que eventualmente no puedan cumplir.

3. Excedentes declinantes 

Los empresarios pyme que habitualmente eran inversores de emprendimientos -en general- han visto en los últimos años disminuir su rentabilidad y sus excedentes en pesos. Con lo cual se los ve menos activos para movilizar el negocio inmobiliario. Exactamente lo mismo paso con los inversores del sector agropecuario que a mediados de la década pasada fueron los que dieron vida a este aspecto del sector inmobiliario.

4. Inflación

Al ser prácticamente todos los emprendimientos ajustados por el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción) existe el temor de que se dispare de manera dispar en relación a los ingresos del inversor, sea este un empresario/independiente o trabajador en relación de dependencia.

Simultáneamente -y aunque quien analiza la inversión no tenga problema de pago- este temor se traslada a que los otros co-compradores tengan ese problema, y derive en que no se terminen las obras o se demoren demasiado.

5. La rueda no rueda

Una práctica habitual de los inversores -el círculo virtuoso de la inversión- era comprar en el inicio y vender antes del momento de la escrituración lo cual permitía maximizar la rentabilidad. Ante la dificultad actual para vender esas unidades -que obliga a afrontar costos y una futura escrituración- este aspecto se convirtió en uno más de los que desalienta la inversión en pozos.

Así como estos cinco puntos le quitaron dinamismo al mercado de emprendimientos -el freno se produjo en un muy corto tiempo- algunos elementos pueden hacer que el escenario se modifique, también en un tiempo relativamente corto. Si se evita el default y se perciben señales positivas para una transición política que presagie cambios en las políticas económicas, sería lógico que el mercado de emprendimientos recobrara fuerzas. Mientras tanto las unidades usadas, casi olvidadas durante estos últimos dos años, vuelven tímidamente al centro de la escena pero con mucho orgullo.