Los terrenos en Zona Norte durante la pandemia

18/02/2021 por Horacio Benvenuto

El mercado de terrenos y lotes para construir continúa siendo el más dinámico del sector desde el inicio de la pandemia de coronavirus.

La pandemia por coronavirus y la extensa cuarentena que se mantuvo en Argentina desde marzo de 2020 produjo un impacto recesivo nunca visto en el mercado inmobiliario, con la caída más grande en cantidad de escrituras desde que se lleva registro. Sin embargo, hubo un segmento del mercado que floreció durante estos meses y continúa activo hasta la fecha de este artículo. Nos referimos al mercado de terrenos ubicados en barrios privados y countries de la Zona Norte de Buenos Aires.

Nuestro gerente general, Horacio Benvenuto, fue consultado por el diario La Nación sobre este nuevo y dinámico mercado, y aquí reproducimos sus principales respuestas.



Valores y medidas de terrenos en barrios privados

Las medidas comienzan en los 400 m2 y pueden llegar hasta los 2.500 m2. Cuanto más cerca de la Ciudad de Buenos Aires se encuentran suelen ser más chicos ya que el valor del m2 de la tierra es cada vez más alto debido a su mayor escasez relativa.

Los barrios de terrenos chicos van de los 400 a 600 m2 pero las medidas más habituales de lotes se encuentran entre los 700 y los 1100 m2.

Un terreno puede costar desde U$20.000 hasta más de U$1.000.000. La dimensión no es el único aspecto que le suma valor a un terreno sino que también intervienen otros factores como la ubicación general del barrio (si está cercano a una autopista o alejado de las vías principales de acceso), la ubicación del lote dentro del barrio y la calidad de barrio en el que está: siempre la ubicación es lo más importante para asignarle valor. Como en todos los bienes, la escasez, oferta y demanda juega un papel preponderante.

Zonas más buscadas

Las zonas con mayor demanda se encuentran en el corredor norte que tiene un primer eje en la Av. del Libertador hasta Tigre y continua en Villanueva, Pilar y Escobar.

Si nos limitamos a la tendencia del último año hay una demanda sostenida en zonas en las que los lotes y casas todavía están en un mercado en desarrollo, no siempre maduro.

Los barrios del Nuevo Escobar como El Cantón, San Matías y Puertos, los de Escobar San Sebastián y Haras de Santa María, los barrios más nuevos de Villanueva, los barrios más nuevos de Nordelta. En Pilar, La Cañada, Pilará y Pilar del Este son un buen ejemplo también. Son barrios que no traccionaban interés marcado antes de 2020 y hoy tienen un mercado más definido con demanda sostenida.



Zonas más baratas y más caras

Las más baratas son las que están en desarrollo y van en línea con “las más buscadas” comentadas arriba. Como regla general, pero con sus excepciones, están también más alejadas y/o no tienen buenos accesos.

Las más caras son las de mejor calidad, acceso, con arboleda importantes, laguna o cancha de golf y consolidadas. Barrios históricos como Tortugas, Martindale, Mayling, Highland Park Country Club, San Jorge Village, Talar de Pacheco, Pacheco Golf y otros más recientes pero con gran demanda como Ayres de Pilar, Santa Bárbara, El Encuentro, Las Liebres y algunas de las urbanizaciones de Nordelta.

Terrenos con más demanda dentro de los barrios

Las que tienen vistas a canchas de golf, polo y a lagunas. Son un imán para los que buscan una vida en contacto con la naturaleza. Por consiguiente sus  lotes son los de mayor precio. Luego se valora la orientación, privilegiándose la orientación Norte o noreste/noroeste por el aprovechamiento de la luz y el sol. Luego vienen los lotes internos del barrio, los de buena arboleda o ubicación dentro del barrio.

En el otro extremo de la demanda están los lotes perimetrales, requeridos principalmente por precio.

Sectores más costosos dentro de los barrios

En los barrios con lagunas los sectores más costosos son los que tienen vistas al agua o costa, con o sin muelle. Cuando hay canchas de golf o polo sucede lo mismo. En algunos barrios es también valorado estar cerca de la puerta de ingreso al barrio, y en los barrios grandes, estar en calles tranquilas de poco tráfico.



Bajaron o subieron los precios en el último tiempo

A diferencia de otros tipos de inmuebles, la gran demanda registrada desde mediados de 2020 impulsó un aumento de precios, pero no en todos los barrios ni segmentos.

Los barrios de menor valor son los que más subieron, en algunos casos llegando al 100% en 6 meses. Hay terrenos que pasaron de U$S15.000 a U$S30.000.

Los terrenos en los barrios más costosos (mayores a U$S 350.000) no registran incrementos, pero tampoco bajan.

En el medio, todos en mayor o menor medida se incrementaron. En síntesis: los lotes de menos de U$S100.000 son los que más subieron, luego los de U$S100.000 a U$S200.000 y así sucesivamente. Y hoy siguen subiendo.

Entendemos que estos incrementos se produjeron principalmente por 2 motivos: el cambio de hábitos y búsqueda del "verde" que impulsó la cuarentena y la baja del costo de construcción.

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