Departamentos con cocheras: el valor de la escasez

16/01/2018 por Eduardo Elías

Las unidades con garaje en Retiro, Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano son una oportunidad de inversión y una ventaja para quien desea vender una propiedad de esas características.

¿Departamento con o sin cochera? ¿Conviene pagar un poco más para contar con una propiedad que tenga un espacio para guardar el auto? Si la capacidad económica del comprador lo permite, todo indica que la respuesta es sí, especialmente en barrios como Retiro, Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano, donde las cocheras son un bien escaso. Esta realidad también ubica en una situación privilegiada a quienes poseen departamentos en esos barrios con esa cualidad y piensan en venderlos.

Según datos del Gobierno de la Ciudad, el parque automotor porteño, a fines de 2017, superaba la cifra de 1,5 millones de rodados, representando casi el 10% del parque automotor total del país. Ello supone que uno de cada dos habitantes de la Ciudad cuenta con un automóvil, si se tiene en consideración que la población estimada para el primer semestre de 2018 en la Capital será de más de 3 millones de habitantes.

Valor de las cocheras

Una de las consecuencias numéricas de esta realidad es que en barrios como Retiro, Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano el precio del metro cuadrado de las cocheras es igual o mayor al de los departamentos de la zona. Oscila en promedio entre los U$S 2000 y hasta los US$ 5000 por m2.

Expresado en otros términos, una cochera puede representar hasta el 16% del precio de la vivienda en estos barrios con falta de garages, donde quienes guardan sus autos en playas de estacionamiento externas al edificio pagan alrededor de US$ 2000 anuales por ese servicio.

Las razones por las que se da este fenómeno son las siguientes:

  • La baja cantidad de cocheras en estos barrios, en relación con la alta densidad de población.

  • Una mayoría de edificaciones de la zona carente de garages.

  • La proliferación de áreas de estacionamiento prohibido por disposición del Gobierno de la Ciudad.

  • El crecimiento continuo del parque automotor porteño.

Departamentos con cochera, los más demandados

Si bien en 2017 solo el 30% de las unidades vendidas en Retiro, Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano presentaron cochera dentro del edificio, este espacio para guardar autos es una comodidad cada vez más codiciada por los compradores. En las unidades de más de 200 m2, la demanda se acrecienta, como así también la valoración de las cocheras. La relación es sencilla: ante dos departamentos de iguales características, se vende primero el que tiene cochera.

En cuanto a las expensas de las cocheras, estas varían en función del tamaño de la unidad y los servicios del edificio.

En unidades de menor superficie, dentro de edificaciones con amenities, el impacto por el gasto de estas expensas puede estar entre el 10% y el 15%, con respecto al total de lo que se abona por expensas comunes. En cambio, en inmuebles de mayor superficie, la incidencia es sensiblemente menor, no superando el 3% o el 4%.

Oportunidades de negocio

El alto precio que se debe pagar por un estacionamiento fuera del edificio, más la sobredemanda de cocheras existente en Retiro, Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano, permite que los propietarios de departamentos con cochera cuenten con más oportunidades para realizar una transacción de compraventa: el universo de posibles compradores se amplía y los vendedores tienen la posibilidad de defender mejor el precio de venta del inmueble, dada la importante demanda.

En los barrios mencionados, además, en los últimos años hubo una tendencia a la construcción de edificios de cocheras o playas de estacionamiento destinados al alquiler, bajo la figura del “pool”. Este se conforma por un conjunto de inversores que adquieren cocheras en un edificio de estacionamiento y las aportan a una administración que se encarga del alquiler.

El pool, en este caso, es como adquirir una cuota parte del garage. Del total del ingreso por alquileres, se deducen los gastos e impuestos y se distribuye la utilidad entre los inversores, en proporción a la valuación de las cocheras aportadas. Es decir, no necesariamente el dueño de la cochera la debe tener alquilada: la renta existe igual, a partir de la utilidad del conjunto.

La renta anual que genera este tipo de inversión es de entre el 5% al 7% del valor de la cochera.

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