El nuevo mercado de alquileres de departamentos y el cepo cambiario

06/03/2012 por Eduardo Elías

A partir de la gradual implementación del "cepo cambiario" -que podemos ubicar temporalmente en noviembre de 2011- la actividad inmobiliaria en general mostró signos de un escenario de crisis. Primero fue afectada la compraventa de propiedades, tanto por la irrupción de un escenario de incertidumbre cambiaria y reglas de juego, como también por el factor especulativo, que ralentizó la actividad a la espera de la aparición de las "oportunidades".

A partir de la gradual implementación del "cepo cambiario" -que podemos ubicar temporalmente en noviembre de 2011- la actividad inmobiliaria en general mostró signos de un escenario de crisis. Primero fue afectada la compraventa de propiedades, tanto por la irrupción de un escenario de incertidumbre cambiaria y reglas de juego, como también por el factor especulativo, que ralentizó la actividad a la espera de la aparición de las "oportunidades".

La negativa general a convalidar una reducción en los valores de venta produjo un vuelco de muchas de éstas propiedades hacia el mercado de alquileres. Los propietarios, reacios a bajar los precios de venta, pasan sus inmuebles a la oferta en alquiler con la única intención de eliminar el costo fijo de mantenimiento mensual de las unidades resignando la tasa de renta anual sobre inversión. Así, a la importante oferta que ya existía  -por la gran cantidad de unidades nuevas que había incorporado el boom constructivo- comenzaron a sumarse, semana a semana, aún más propiedades, que configuraron un nuevo mercado, con características inéditas.

En primer lugar, por la moneda. El valor de los departamentos en dólares se pesificó, tanto por voluntad de sus propietarios como por recomendación de las inmobiliarias. Se utiliza como referencia un valor de entre 5 y 5,30 pesos por dólar, por lo cual un departamento que se ofrecía en 1000 dólares, pasó a ofertarse entre 5000 y 5500 pesos.

En segundo lugar, los gastos e impuestos.  Las alternativas del denominado "precio paquete" van quedando fuera de uso para pasar a un esquema de precios de alquiler algo más bajos pero a los que se suma el pago de expensas, abl y servicios a cargo del Locatario.

De esta forma, el mercado se presenta más dinámico, con niveles de consulta y concreción de negocios relativamente aceptables para el actual contexto de mercado.

La principal conclusión a la que podemos arribar desde esta experiencia "nueva", es que lentamente el mercado va migrando hacia la concreción de una mayoría de alquileres pactados en pesos, algo que nadie veía como factible hasta hace unos meses. Creemos que el nuevo mercado de alquileres es una suerte de transcisión en la que la variable "rentabilidad" perdió preponderacia frente a la variable "costos de mantenimiento".

Visto que no se vislumbran las posibilidades de "ablandamiento" del cepo -y menos aún de cambios- que muchos esperan ansiosos, no podemos adelantar si esto podría formalizarse en una también mayor cantidad de operaciones de venta, mercado que será objeto de otro artículo, pronto, muy pronto.

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Me llamó la atención su profesionalismo y seriedad. Nunca vi algo así, y menos por un alquiler temporario. Felicitaciones y ¡gracias! - Gonzalo Aulet

Quería agradecer el servicio recibido ya que desde mi primer llamado hasta el último correo marcaron la diferencia con su buena calidad de atención al cliente. - Gustavo Lombardi

Quiero agradecer especialmente por la rapidez con que consiguieron concretar la venta de mi casa paterna, a pesar de todas las dificultades. - Beatríz Pampliega

Una operación muy profesional con un personal agradable y bien calificado, calidades que no se encuentran habitualmente en este mercado inmobiliario. - Hugo Barwick

Fue un lujo haberlos conocido. Queremos agradecerles el elevado y constante profesionalismo y lo que es más importante: la calidad humana en cada detalle. - Soledad Castro - Ignacio López Aramburu

Son excelentes profesionales y siento que estoy respaldado por gente muy seria y que sabe de su negocio. - William Ravello

Les queremos agradecer por la gestión realizada en este "largo" proceso que llevó finalmente a la firma de la Escritura. Siempre nos sentimos acompañados y protegidos. - Ricardo Bauab

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