Lotes en Zona Norte: una gran oportunidad de inversión

14/12/2017 por Horacio Benvenuto

Invertir dinero en propiedades es un clásico siempre vigente. El Norte del Gran Buenos Aires resulta una de las regiones más permeables a esta posibilidad.

Comprar un lote en un barrio cerrado o country de la Zona Norte del Gran Buenos Aires, construir y vender la propiedad en el plazo de un año puede representar una ganancia en dólares de hasta el 25%.

El fenómeno es impulsado por:

  • El crecimiento de la infraestructura en este sector de la provincia.

  • El buen volumen de demanda.

  • La gran variedad de lotes disponibles a la venta, cuya media oscila entre los 600 m2 y los 1300 m2.

En este sentido, una de las mejores opciones consiste en realizar la búsqueda en barrios todavía no consolidados, pues presentan una interesante relación costo-oportunidad.

Un ejemplo de esta oportunidad es la siguiente: en zonas de menor valor se puede comprar un terreno y construir una casa con 3 habitaciones de unos 160 m2, gastando en total entre US$ 180.000 y US$ 200.000, para vender entre US$ 220.000 y US$ 250.000.

Tres situaciones donde la inversión es interesante

  • Comprar un lote para vender a tomadores de créditos hipotecarios: es conveniente que los inversores compren lotes en barrios cerrados con terrenos de un precio menor a los US$ 50.000, para que puedan ser vendidos, con la casa construida, en menos de un año, a un precio que no supere los US$ 250.000.

  • Invertir para vender a cualquier comprador: en estos casos la inversión puede ser mayor que en el ejemplo anterior. Por ello, también es preciso tomar más recaudos. Hay que analizar si el barrio donde se invertirá podrá capitalizarse en el corto plazo. Un punto central para encontrar la respuesta es determinar si la urbanización cuenta o contará con buenos accesos. También es importante mensurar si el proyecto posee atractivos como lagunas o infraestructura deportiva que lo haga diferente a la mayoría de los barrios, pero siempre mirando que no se dispare por ello el valor de las expensas, porque esto terminará castigando al precio final de las propiedades. Asimismo es clave entender que en este tipo de inversión los plazos pueden ser mayores, dependiendo del tiempo en que el barrio tarde en alcanzar un mayor grado de desarrollo.

  • Invertir en barrios no escriturables: esta es otra interesante oportunidad de inversión, puesto que se evitan, tanto en la compra como en la venta, los costos de tener que escriturar, lo que representa el 3% de la transacción. La modalidad es ingresar a la operación con un boleto que luego se transfiere a otro comprador (cesión de boleto).

Valores promedio de los lotes por metro cuadrado

  • Nordelta: US$ 350 a US$ 1000/m2, en el caso de lotes al agua, y US$ 180 a US$ 450/m2, los internos.

  • Pilar: US$ 300 a US$ 400/m2, en el caso de lotes al golf o canchas de polo, y US$ 180 a US$ 250/m2, los internos, dependiendo del barrio o country.

  • Corredor Bancalari: US$ 400/m2, en el caso de lotes al agua, y US$ 250/m2, los internos.

  • Villa Nueva (Tigre): US$ 180/m2.

  • Nuevo Escobar: US$ 80/m2, en el caso de lotes al agua; US$ 40/m2, los internos.

Lotes más y menos valorados

 

Lotes más valorados

Lotes más económicos

a) Ubicación del lote dentro de la urbanización

a) Centrales y con vista a la laguna, la cancha de golf o la salida al río.

a) Perimetrales o cercanos a las entradas, donde aumentan los niveles de ruido y disminuye la variable "seguridad".

b) Disposición del jardín

b) En orden decreciente, son más valorados los jardines orientados hacia el Norte, Noreste, Este y Noroeste.

b) En orden decreciente, son menos valorados los jardines orientados hacia el Oeste, Sudeste, Sudoeste y Sur.

c) Cercanía a las áreas comunes

c) Próximos a las actividades deportivas que ofrece el club, entre otras áreas comunes.

c) Lejanos a las actividades deportivas que ofrece el club, entre otras áreas comunes.

d) Forma

d) Rectangulares: permiten mayor libertad de construcción.

d) Asimétricos: la libertad de construcción es menor.

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