¿Hacia dónde crece Buenos Aires? Obras, barrios e inversión según Pablo Bereciartua
06/05/2026Todo lo que analizó Pablo Bereciartua, Ministro de Infraestructura de la Ciudad, en el segundo episodio de Charlas de Brokers: obras, barrios, Línea F y dónde invertir.
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¿Hacia dónde crece Buenos Aires y dónde conviene invertir en los próximos años? Para responderlo te proponemos leer (y escuchar) a quien decide las obras que mueven el valor de la tierra en la Ciudad de Buenos Aires. En el segundo episodio de Charlas de Brokers -el programa mensual de Izrastzoff Presenta- invitamos a Pablo Bereciartua, Ministro de Infraestructura y Movilidad de la Ciudad de Buenos Aires, ingeniero civil e hidráulico, ex Secretario de Infraestructura y Política Hídrica de la Nación.
Una conversación sobre el futuro de Buenos Aires: las obras de infraestructura que vienen, los barrios que se transforman, la movilidad urbana y dónde están las oportunidades de inversión inmobiliaria. Esto es lo que dijo.
Quién es Pablo Bereciartua, Ministro de Infraestructura de la Ciudad de Buenos Aires
Bereciartua es ingeniero graduado en la Universidad Nacional de La Plata, con especialización en ingeniería civil, transporte e hidráulica. Actualmente es Ministro de Infraestructura y Movilidad de la Ciudad de Buenos Aires, donde lidera los proyectos de movilidad urbana, transporte público y planificación de la ciudad. Ocupó cargos clave en la gestión pública: fue director de Infraestructura del Gobierno porteño y Secretario de Infraestructura y Política Hídrica de la Nación.
Preside el Consejo Directivo de la Asociación Mundial para el Agua (Global Water Partnership) y entre 2021 y 2024 fue presidente del Centro Argentino de Ingenieros. Desde 2009 es profesor de la Facultad de Ingeniería de la UBA, donde estuvo a cargo de la materia "El Futuro de la Infraestructura". Una mirada que combina gestión, técnica y proyección internacional sobre el desarrollo urbano de Buenos Aires.
Por qué Buenos Aires es más importante que Vaca Muerta
La frase más contundente de la charla no fue sobre una obra, sino sobre una manera de mirar la ciudad. Para Bereciartua, cuando se habla del potencial económico argentino se mencionan Vaca Muerta o la minería, pero se olvida un activo más valioso y más permanente: las ciudades. Y entre las ciudades argentinas, Buenos Aires es la principal.
El argumento tiene lógica económica. Los recursos naturales se agotan o dependen del precio internacional. Una ciudad que funciona -que retiene talento, que atrae inversión, que ofrece calidad de vida- genera valor de forma sostenida. Bereciartua lo planteó citando el marco de las ciudades que compiten por tres atributos: tecnología, talento y tolerancia. Las que los combinan ganan población e inversión. Las que no, las pierden.
Para quien invierte en inmuebles, la lectura es directa: el valor del suelo urbano en una ciudad bien gestionada no es una apuesta especulativa, es una de las inversiones más estables que existen.
Buenos Aires y el Río de la Plata: el plan para reconectar la ciudad con la costa
Una de las obsesiones de gestión que Bereciartua expuso con más detalle es la histórica desconexión de Buenos Aires con el Río de la Plata. La ciudad creció de espaldas al agua, y recuperar el frente costero es uno de los ejes de su gestión.
Mencionó obras concretas sobre la costa de Buenos Aires: el Parque Carrasco, nueve hectáreas inauguradas el año pasado bajo la premisa de que el frente costero sea mayormente público; el parque Vea Costa en Costanera Norte, con escalinatas que evocan las de la antigua Costanera Sur. Y una obra estructural clave: el Colector Bajo Costanera, que evitará que los arroyos sumen contaminación al Río de la Plata.
¿Por qué Buenos Aires no tiene playas sobre el Río de la Plata como Montevideo o Colonia? Bereciartua dio la explicación técnica: la arena que arrastra el Paraná se deposita, por la rotación del planeta, principalmente sobre la costa uruguaya. Por eso los uruguayos tienen playas y nosotros no. Pero eso no impide tener un frente costero accesible. La ambición es que en los próximos años, una vez terminadas obras como el colector, se puedan practicar deportes náuticos frente a la ciudad.
Colectivos eléctricos en Buenos Aires: la electrificación del transporte público
Cuando le preguntamos por los colectivos eléctricos -un tema sensible para el mercado inmobiliario, porque las propiedades sobre las grandes avenidas pierden valor por el ruido y el hollín- Bereciartua corrigió: no es un plan, es una política que ya está en marcha y con resultados.
En solo ocho meses, la Ciudad de Buenos Aires puso a andar la primera línea de colectivos 100% eléctrica, entre Plaza San Martín y Parque Lezama, con extensiones operativas hasta la Terminal de cruceros. Y desde una resolución firmada el año pasado, todos los colectivos que se renueven a partir de enero deben funcionar con energías limpias: GNC o eléctricos. Empresas privadas como Metropol ya compraron 150 unidades eléctricas que están circulando.
Para el sector inmobiliario, el dato relevante es el cambio de perfil de las grandes avenidas: menos ruido y menos contaminación van a revalorizar propiedades que hoy el comprador descarta por estar sobre corredores de tránsito pesado.
Trambus T1: el tranvía de Pompeya a Aeroparque
La segunda obra de electrificación del transporte es la primera línea de tranvías de Buenos Aires. El Trambus T1 va de Pompeya, pasando por Caballito, hasta Aeroparque. El dato que lo dimensiona: la ciudad hizo 66 kilómetros de Metrobus en 14 años, y ahora está construyendo 22 kilómetros -un tercio de eso- en un solo año.
El impacto en tiempos de viaje es concreto: hoy ir en transporte público de Pompeya a Aeroparque lleva una hora y 40 minutos. Con el tranvía, una hora y cinco. Media hora menos por viaje.
Y acá Bereciartua introdujo el concepto clave para el broker inmobiliario: el transporte público genera centralidades. Cuando mejora la conectividad de una zona, esa zona se valoriza y aparecen nuevos polos de desarrollo. El tranvía no solo transporta gente: crea valor inmobiliario a lo largo de su traza.
Línea F de subte: recorrido y el futuro del sur de Buenos Aires
La gran novedad de infraestructura que Bereciartua adelantó es la Línea F de subte, que conectará el norte con el sur de la Ciudad de Buenos Aires. La Línea F tendrá tres estaciones con luz natural en el andén -algo que tienen muy pocas líneas de subte en el mundo- y una de ellas será una estación icónica frente al Congreso, que implicará una nueva curva en la avenida Entre Ríos.
Pero lo más relevante para la inversión inmobiliaria es la dirección: la Línea F va a potenciar el sur. Cuando le preguntamos a Bereciartua dónde compraría un terreno si fuera desarrollador, su respuesta combinó lo obvio con lo nuevo. Lo obvio: el corredor norte. Lo nuevo: la Línea F, que va a generar valor en zonas del sur de Buenos Aires hoy postergadas.
Invertir en el microcentro de Buenos Aires: la oportunidad que todavía no despegó
El microcentro porteño fue uno de los temas de debate más ricos. Iuri Izrastzoff planteó su obsesión con la Avenida de Mayo: el patrimonio arquitectónico más impresionante de la ciudad, y sin embargo incapaz de salir de la decadencia. Bereciartua reconoció que la transformación del microcentro arrancó con beneficios fiscales pero quedó a mitad de camino.
Su diagnóstico fue provocador y autocrítico: en la Villa 31 se asignaron muchos recursos públicos y no pasó lo que se buscaba. En el microcentro se otorgó una promoción de Ingresos Brutos extraordinaria y el cambio fue de escala menor. La conclusión de Bereciartua: hay que dejar de pensar que si el sector público asigna recursos, las cosas pasan. Hay que pensar desde la demanda, y el protagonista de la transformación urbana del centro tiene que ser el privado.
Mencionó un caso real: el economista y twitttero Marcos Falcone se compró un departamento en el microcentro y disfruta de la vida ahí. Valores del metro cuadrado muy bajos todavía, para un público que necesita comprar y no puede del lado norte de Santa Fe. Un target posible que el mercado inmobiliario todavía no terminó de ver.
Villa 31: la postura del Ministro sobre el desarrollo del barrio
Sobre la Villa 31, Bereciartua fue directo y su mirada va a dividir opiniones. Su punto de partida: hay que aprender de lo que no funcionó, y asignar recursos públicos sin más no funcionó.
Su postura concreta tiene tres ejes. Uno político: la falta de autonomía de la Ciudad de Buenos Aires sobre su territorio traba soluciones. Otro de equidad: hay que poner a todos los que quieran ser ciudadanos de la ciudad en pie de igualdad, lo que implica exigir título de propiedad y pago de impuestos, como en cualquier otro barrio. Y un tercero de gestión: el tratamiento especial con muchos recursos no dio los resultados buscados.
La frase que sintetiza su mirada: no puede ser que para visitar un barrio de la ciudad haga falta ir con seguridad, como le pasó más de una vez. No ocurre en Almagro, ni en Belgrano, ni en Caballito, ni en Barracas. Para Bereciartua hay una oportunidad de mercado real en esa zona -pero no la habrá sin título de propiedad.
Parque Patricios: cómo una obra multiplicó por tres el metro cuadrado
Si hay una zona que prueba la tesis de Bereciartua sobre cómo la obra pública genera valor privado, es Parque Patricios. Él fue director de Infraestructura cuando empezó la transformación de la Avenida Patricios, licitada en 2008-2009. Hoy los números hablan: el precio del metro cuadrado en Parque Patricios se multiplicó casi por tres en los últimos 15 años.
¿Qué pasó? Se mudó el Polo Tecnológico, se hizo espacio público, se plantó arbolado, y según sus cuentas se generaron unos 25 empleos por cuadra. El barrio se diversificó. Y acaban de anunciarse nuevos desarrollos inmobiliarios en edificios históricos, como el de Alpargatas. Para Bereciartua, con formatos como el de Patricios la ciudad todavía tiene mucho por hacer.
Mencionó también el modelo de la "ciudad de los 15 minutos" de París: barrios donde no tengas que irte lejos para obtener lo mismo que se consigue en otro punto de la ciudad. Esa es la dirección del desarrollo urbano que viene.
San Nicolás y Constitución: los barrios del sur con potencial
Entre los barrios de Buenos Aires que Bereciartua mira con expectativa aparecieron San Nicolás y toda la zona que baja hacia Constitución. Está en marcha la recuperación del Centro Cultural San Martín, que estaba cerrado, y la mudanza del Conservatorio Manuel de Falla a la zona.
Sobre Constitución dio una novedad concreta: la ciudad licitó lo que llama "Constitución en superficie", una mejora notable del entorno de la estación que incluye sacar los colectivos que hoy están debajo de la autopista. El patrimonio arquitectónico de esa zona -Iuri mencionó la calle Salta, cerca de Constitución, con edificios de gran valor- tiene un potencial que el mercado todavía castiga por el entorno.
El Arroyo Maldonado: el modelo de inversión pública y derrame privado
El caso que mejor ilustra la lógica de toda la conversación es el del Arroyo Maldonado. La obra hidráulica que terminó con las inundaciones sobre el eje de Juan B. Justo transformó por completo la zona de Palermo en términos urbanos e inmobiliarios.
La ecuación que dejó Bereciartua es la que todo broker inmobiliario debería tener presente: una obra de infraestructura pública genera un derrame de inversión privada muchas veces superior a su costo. Donde antes había riesgo de inundación y valores deprimidos, hoy hay uno de los metros cuadrados más caros de Buenos Aires. La pregunta para el inversor es siempre la misma: ¿dónde está hoy el próximo Maldonado?
Patrimonio arquitectónico e identidad: hacia un nuevo Código Urbanístico
Iuri planteó el tema que es una bandera de Izrastzoff desde hace años: la tensión entre preservación del patrimonio arquitectónico de Buenos Aires y el negocio inmobiliario. Bereciartua coincidió en que ha habido momentos donde ganó el negocio, en algunos casos mal. Y señaló que los debates alrededor del Código Urbanístico de los últimos años son centrales y no están terminados: vienen nuevos cambios.
Su visión de futuro: una Buenos Aires policéntrica, que crezca, con un Código Urbanístico que no solo proteja edificios individuales sino también la identidad de los barrios. El equilibrio entre desarrollo e identidad, no el congelamiento.
Mirá el episodio completo
Esta es la síntesis. La conversación completa sobre el futuro de Buenos Aires tiene mucho más: el detalle de las obras hídricas, la discusión sobre la autonomía de la Ciudad, el rol de las instituciones en el desarrollo urbano, los barrios que Bereciartua descubrió recorriendo la gestión, y sus recorridos a pie preferidos por la ciudad.
Si trabajás en el mercado inmobiliario y querés entender hacia dónde crece Buenos Aires, esta charla vale tu tiempo.
→ Ver Episodio #2 — Charlas de Brokers
Charlas de Brokers es un programa mensual de Izrastzoff Presenta. Cada primer miércoles del mes, entrevistas en profundidad con economistas, arquitectos, especialistas en negociación y referentes del mercado inmobiliario argentino.
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